嘉棠雅序99平总价600出头不到650万，价格不贵，可以买。（转写'嘉棠雅序'）

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丰台刚需600万以上先看嘉棠雅序（四环里第四代），够不上就看万象茗筑（5万上下，离地铁不差；错层阳台不让封产品稍吃亏，但已重新做了产品升级装修）。（转写'万象明柱'）

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绿城四道桥地块紧锣密鼓推进中但信息很少（案名都不能说），应能拿到预售证提前开卖，想比长安华曦府的可以等等；现阶段买房要么盯第四代、要么盯位置学区好的。

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以周庄家园为例：回迁房聚集区基本没人遵守公共规矩（垃圾、遛狗、喇叭），不建议买；住了十几年的老业主是适应了，新人很难适应。

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昌平国誉燕园（转写'国语研员'）太偏，2万多的价格就是便宜，适合的人不多，只能特殊需求考虑。

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6037地块8月27日拿地、新证8月28日出台，大概率按现房销售制度执行，但在新证之前拿地，应该可以预售——只是不能提前收钱；现房销售新规带来规划许可证、预售证、现房销售证、定金、按揭款等一系列新概念，虎哥整理了各区地块分门别类的盘点表。

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北京城北二手房未来一年走势判断：横盘，不会下跌。

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跟盼热销盘降价不同，天坛府是真降价：三代产品过气、连续两年没影响力、真卖不动，北京城建领导签字推工抵房；但好就好在东城区地段。

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学校医院说好都没落地，产品踩错代际——望京樾、中建宸园当年顶流，第四代一来全打不过；板块将长期弥漫消极空气。（转写'奶昔/望京月/中建陈远'）

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盼降价的逻辑要理性：热销盘（湖映天青、亦庄国贤府、龙樾璟序、栖海澐颂）128%不会降价——它们卖得火、没有新供应、竞争对手没了，营销负责人不敢跟老板提降价；除了你想捞便宜没有任何降价理由。没买不是错，但盼着降价抄底是自欺欺人；涨价的时候才是买的时机。

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房山两个第四代住宅：和悦璞云、华曦府，这俩盘不错；但房山难算账、开发商赔的不少，现房销售新政下基本无房可卖、卖一套少一套；华曦府828前拿地且是区里跟市里直接谈的，会拿到预售证，只是收钱不能完整收。

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苹果园地块最近就开盘（不是封顶开盘），按这次北京细则，8月28日之前拿地的基本网开一面都能预售。

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为让开发商拿地，政府宁愿免息、晚收钱也不愿降土地价格：地价一降开发商就得降房价，市场就怕走下坡路、怕通货紧缩——哪怕有虚火顶着也要撑住价格。

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方庄国贤府（14号线最西头）半年前看还可以，可惜已经卖没了。

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以北京27（北投合景）为例：现在的第四代住宅如果没有地铁，基本都是把价格拉得太高；有地铁卖4万还可以，没地铁就不推荐。

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昌平严重关注两盘：星寰时代（生命科学园/未来科学城，17号线旁，均价5.1万已售60%剩约200套）和星寰时光（朱辛庄，8号线旁，预期5万7）；都在地铁口、界面好、产品好；昌平得房率已达到当年顺义100%的水平。在朝阳工作选星寰时代还便宜点，海淀上班选星寰时光。

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星寰时代108平/星寰时光105平主卧270度飘窗；90平以上带花池，与自然连接；76平做出三居两卫——当年88平才两居一卫。

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两盘一个南五环外一个北五环外开车近20分钟；投资逻辑看交房时的地铁：星寰时光交房时地铁就在，源筑2028年交房时19号线南段未通（2031年才通），三年没地铁出租不好解决。

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朱辛庄星寰时光刚亮相未定价，预计5万大几（5万7-5万8）；负责人是原金茂系老朋友，园林实景已出，昌平区委书记亲自来看——区里重视程度罕见。（楼盘表未收录星环系，关联留空）

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星耀未来在朱辛庄往北1.5公里、马路边上，各种噪音交通不顺畅没法忍；周边越秀星樾、环宇未来、时光之境、0055等对手太多，这仗没法打。（转写'星耀未来'）

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兴宸揽阅（绿城）位置比小樾和风、揽月和风略强一点，离地铁近；产品也就那么回事，但卖5万的话可以买。（转写'兴宸揽阅'，楼盘表未收录，关联留空）

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最近挑了几个望京项目实地看，气势和氛围都不太理想，整个区域二手房还在持续下滑过程中。

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望坛新苑是回迁房，挨着天坛府；天坛府2023年后销量断崖式下降卖不动，城门失火殃及池鱼。（转写'望谈心愿'）

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未来元著（6038）预期5万以上，亦庄国贤府不到5万已确定；源筑如果超过5.5万，性价比就大不过亦庄国贤府——毕竟亦庄应该比大兴稍贵。（转写'未来援助/瑞斯问'）

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北京隅海玥（转写，应为海淀栖海澐颂）这个盘看涨，最主要原因是它旁边还有地块，按这次北京的细则，旁边的地块还是会活的。

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梧桐星宸在沙河高教园，位置比星环两兄弟差得不是一星半点，而且是第三代住宅得房率差得远；唯一好处是离地铁近。（转写'梧桐星辰'）

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优点是北京中学学区（朝阳顶流）+产品新，但如果未来只有学区一个优点恐怕单薄；东坝是全北京画饼画太大的区。⚠️转写'森宇文华'处语境为东坝+北京中学，与北熙区三期森屿文华是否同盘待核，关联留空。

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单套法拍房出问题概率约1%（京东法拍业务经验），而商品房风险是万分之一——从万分之一提到百分之一，就是大一百倍。

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海淀就关注宝山：还会火下去、还要涨价，因为有新地块供应——上地新供地很难，宝山有期待；海淀圆镜（转写'海陈圆镜'）、御海月这类盘悄悄出特价房比较值得期待。

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过渡型产品算不上第四代，关注度低价格就不把牢：从想卖10万降到9.4万再降到91818，一年半均价降3000，虎哥直觉还可能往下调。（转写原词，楼盘表未匹配，关联留空）

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新宫建发观宸二期：园林和户型是大优点，110平上车门槛800万能拿；19号线过牛街通勤方便，万达广场、南苑森林湿地公园在旁；缺点是学校一般——但不要学区正好。（转写'官臣/观臣'）

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顶着牛奶三元的名字，实际是小开发商操盘，项目问题比较多，不建议买。

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现房销售对老百姓显然有利：交钱交晚了、少交利息，总还是有利的。

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9月24日北京现房销售细则：①土地款可分期，10亿的地交5亿，余下5亿两年后再交且不计利息——政府主动帮开发商减轻拿地财务压力；②未达预售条件可收不超过1%的定金；③给区里授权，符合条件可帮着批预售证。传递的信号就是：开发商别紧张，我帮你——因为指望开发商拿地。

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现房销售制度短期内一定会拉起市场上部分房源的价格：观宸、龙樾海序、星寰时代这些拿了证不开盘的都在憋涨价；但凡市面上有一个带头涨，其他马上全跟——现在就在这个关口。

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璟瑞长安（转写）所在板块很难有新盘供应，没有人带着它涨也没有人砸它，被刺风险挺难发生。（原提问'景瑞长安'，按楼盘表对应首钢璟悦长安）

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石景山推荐两盘两条逻辑：①璟悦长安——首钢园旁标准第四代，开盘6万多略贵、现价格回调中还剩约300套，估计难再大调；②长安悦玺（衙门口东南）——融创2020年7万8成交卖掉650套，2023年后停售，如今5万2左右重新上市，六六折捡漏；你的开心建立在前面600多户的泪海之上。

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石景山刚需推荐衙门口几个尾盘，折扣打得非常深到六七折，位置离龙樾璟序不远、城市界面甚至更好还更便宜。

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位置差、区域发展不行，中海与中旅两家合作互相拧巴，除了降价没有好办法；它降价也不会影响嘉华天珺，完全两回事。（转写'翠虎九章'）

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老旧小区统统别买：多少人盼着自己片区的老破小拆迁——盼拆迁就是盼补偿，就是盼有人接盘，你别过去送。

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苹果园二手房三选一：玉山府当年7.5万以上买的现在卖5万多，套牢盘心气不好；海特花园交房早、有业主赚到钱，建议考虑海特花园。

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成本都抬起来了，后出的地块不可能比龙樾璟序便宜；期望新盘越来越便宜的可能性基本不存在。

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源筑小户型一点毛病没有，28号开盘，均价5.5万左右，小户型比5.5万还低，园林会所开盘前先行亮相。（转写'原住/未来原住'，楼盘表未收录，关联留空）

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西红门是全北京少有的第四代住宅扎堆板块：源筑、原筑、万象茗筑加两个新地块；四中来了、黄城根小学开学、商业入住、上万户业主，第四代是当下最好卖的房子，需求猛、关注度高压着看涨。

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建发在丰台新宫的第三个项目，市面上的第四代住宅卖完了就没了——整个丰台再没有这样的产品，10月8日之后看涨。

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海淀人不会去大兴买房——每个买房人都是鲜活的个体；过去三年北京各板块涨跌基本同步，只要轨道够得着。你在哪条轨道线上就买哪，别问哪里最好。

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通州学区本来不强，500万预算惦记湖映天青：开盘最好时机错过但还有房，500万能购90平小户型。（转写'湖映天青'）

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东北六环顺义北小营太偏，必须同时满足三个条件才考虑：在顺义工作、不用坐班、没有孩子上学问题。

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在通州/和平里上班问祥云赋：在顺义，挺一般的。

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龙樾海序至少两次拿证，新预售证的17号楼至今不卖不开盘，就是憋着涨价：一期开盘卖得火，二期买自然要涨几千块。国贤府PARK同样拿证不卖。

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