十八里店这个板块叫好房子：隅东序和朝阳万都有阳台，而且是能封进去的阳台，这是好房子产品，相当有竞争力。

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回应用户'单体封顶可以先只盖一栋楼吗'，答案是完全可以，盖完一栋卖一栋；这是开发商迫不得已想出的招，而且在政策层面直接允许，在北京市的细则里面已经肯定了可以这么干

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有人说房子"应该能卖460"，就像参加高考说"我应该能考700分"、"退休金应该能弄到2万多"——"应该"这个词对成年人来讲要画个问号；不是质疑房子能不能卖460，而是"应该"这个词要小心。

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卖房怕的是数据变成几千、怕市场交易量没有了。房子卖不出去就是需求量萎缩了，大家不敢买房的时候价格都次要的了，没人买才要命。比如现在北京市场50年产权的商住、写字楼根本就没人买。

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很多人还主要因房子没卖出去心里着急；卖房比买房说实话更需要技巧、更需要方法、更需要相对来讲艰难的决策。

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在昌平南邵，虎哥明确表示怎么着也不太建议买转写稿中的'丁军送'和'梧桐山羽'两个项目，若地块推迟则观堂府是最后的选择。

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北投河景在宋庄板块南边，没地铁却卖四万多；同价位的北清润府也有四万多但人家有地铁，且旁边有能源谷、小米产业园、永丰和北清快速路把产业资源连在一起；宋庄除了画画的、写书法的、做雕刻的没有别的产业，差挺多。

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回应用户提问'套内相同、同一区域的3.5代宅和四代宅价差多少'，答案通常是差10%

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后沙峪当然很有发展：最牛的产业叫教育，是全北京甚至全中国的国际教育的天花板；一个学生一年学费三十多万，这是人才的发展、最有潜力的发展。全北京也没有多少板块有一个在全国拔尖的产业。

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建议有商铺、公寓、独栋各一套的粉丝赶紧卖；过去某个节点买商铺买错了、买公寓买错了，错了就错了，但犯错要止损，不能让损失蔓延到不可控制的地步；公寓现在能不能卖出去还是个事，就不谈价钱

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第二个板块是丰台嘉棠雅序，卖得很火——四环里的好位置、第四代新盘；旁边还有土地，花乡01203地块，所以这个地方是可以的。

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由于存在长安悦玺、长安源境、学府里这样的项目，石景山整个板块还有更多活跃度、有可替代产品，龙樾璟序所以不敢卖贵；如果没有这些盘，它倚仗区域内相对垄断的地位真敢卖6万多、真敢飙到"瑞文里"卖。现在它的价格定的还算说得过去，没有很贵。

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国贤府PARK卖得很好，旁边那块低密度住宅用地已列入第十一期北京的土地供应名单，对项目保值是比较利好的消息，能保值没问题。

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一定是按现房销售来；那个项目8月27日拿地，8月28日就出新政，拿地时间点太差，运气差到不能再差。

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地产股涨几天，其实跟北京的房子没有关系，人家地产股讨论的是全国的市场，跟北京也没什么太大的关系。

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长期来讲套路没啥用，因为买房对所有人来讲都是人生最大的一笔投资，怎么可能被套路进去。

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以北清润府为例：76平的房子300万出头，交3万块钱定金就能锁定房子；若房价未来跌了，损失有限，相当于买了一个保险，万一房价出现大规模异动有一份保险。

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回应弹幕"宝山要产业没产业、要配套没配套、不值得买"的说法，虎哥表示说过很多遍：宝山是一个非常能保值的地方，我认为宝山很好。

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观堂府这个位置建发做出来的东西依然不错；当年昌平二拨子拿地有眼光，后来顺义后沙峪、新宫、南邵拿地都有眼光，包括跟别的开发商合作拿地都有眼光。

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新政严苛之下开发商整体日子不好过，但以后想挣钱难了，现在能挣钱的机会他们都会想办法多挣点，所以在售四代住宅反倒会涨价

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回应弹幕'孙宇文华别入手了吧'，虎哥表示同意，称这个盘太危险，并约私聊详细讲为什么别碰。楼盘名转写谐音无法可靠核实，未标注。

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像中建八局、五局，还有湖南湖北的开发商，到北京做得相当一般；一个建发、一个越秀都可以，是外地开发商里做得好的。

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记住这四个板块：海淀宝山（中建海宸元境、北京隅海玥两个第四代新房）、丰台花乡（嘉棠雅序及花乡01203地块）、大兴瀛海（中建壹品未来元著）、和西红门东。

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亦庄国贤府在南五环外，星寰时代在北五环外，两地一东一西，拿二者直接比较没有道理

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招商序是整个亦庄河西唯一的一个第四代住宅，开盘卖七万现在六万出点儿；有稀缺性（卖一套少一套），园林会所做得相当有特点，全亦庄河西见不到第二个四代住宅

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招商玺是招商序的亲兄弟，刚推出两百多平的两居室；现在六万出头的价格，五百多万在亦庄能买九十多平，只要在亦庄住就没有竞争对手

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回应弹幕问招商苹果园是预售还是现房：印象里它没有拿到规划证，就得按照现房来买。

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当年在北清橡树湾600多万顶多买100平第三代住宅，使用面积80平到头；现在北清润府128平就是120多平使用面积，差50%，所以北清橡树湾业主对北清润府不依不饶，但没什么道理，只是心里的纠结。

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观众说'新（宅）地块只用交50%出让金'，虎哥纠正说早就50%了，该观众查的是好几年前的事（可能查豆包查错了），信息源有问题

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针对'房子卖得慢'的说法，虎哥指出二手卖得慢，但新房有的卖得真快，因为新房市场K型分化，好的特别好、差的真买不动。

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说一个地方的坏话不难（如亦庄马路太宽、过马路的人多、车速快、车道利用率不高），但要好坏综合起来讨论，建立价值评判体系，基于事实和相对成熟的理论来分析。

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昌平120-140平可看星寰时光的124/127和北清润府的128：北清润府128是四面宽，南向面宽12米多、进深10米，面宽非常大，因只有两栋楼；星寰时光127则是三面宽，两个产品值得比较。

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南邵那边的白浮泉公园地块成交我估计会推迟，如果推迟，观堂府可能就是南邵最后的选择；观堂府130平、单价4万多，还是不错的。

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星寰时光77平、90平、105平这几个是追求性价比的，其中105平是中间户型，40%的方向都是105的。

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78平在系列里属低端产品预计5万3-4，127平价格会提高，虎哥判断至少能卖到6万。

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如果预算能够得上127，能买楼王：总共就322套房，楼王就一栋，127就一栋；楼王还真不太好抢，今天见了项目一把手二把手三把手，房子还不错。

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如果预算低一点，买77的也不错：毕竟给你正经做了一个三居两卫，虽然两卫稍微有点缩水，但也是个三居两卫，比北清润府那个三居两卫要强，比星寰时代的那个三居两卫要强。

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虎哥当天上午实地拍了朱辛庄的星寰时光，认为78平户型做得不错、挺下本，单价估计在5万3到5万4左右。

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星寰时光78平主卧套内没做全套卫生间、没有淋浴，只有洗手台和马桶（相当于两个马桶一个淋浴）；理论依据是一家四口洗澡可以分时间段，但早上用马桶没法分时间段，一人一天用一次淋浴却可能用十次马桶，省了点钱所以价格能便宜一点。

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星寰时光明天样板间亮相，今天拍了77、90、105、127四个样板间；直接给答案：90平性价比最好——90比77平多出的13米之后开始三面宽了、开始有花池了，内部装修和各房间舒朗程度都非常OK；单价预期大概5.5左右，90平大概500万，500万在朱辛庄。

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回应弹幕问星寰时光怎么样：产品是不错的，预计价格大概在五万七八。

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按新政封顶才卖吗？星寰时光是可以卖的，因为它拿证拿得早；但是它的按揭贷款要等到竣工备案之后才能办。

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星寰时光在朱辛庄打的是大华启宸府、越秀星樾、环宇未来、未来之境这些竞品对手；而隅东序那边没有第四代住宅，且因为现在现房销售了，竞品更新是很远很远的事，打云筑、朝阳和煦就没问题。

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北清润府128平大面积段就显出差距，星寰时光127平样板间的色彩、装修尺度、岛台设计，连北清润府的人自己都认可；两盘同在昌平南、最近新上市，互为竞品。

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弹幕问星寰时光装标如何，回答不错，尤其128顶配装标可以、很认真；开发商是昌平区属企业，汇报对象跟国央企领导不一样，追求经济利益和KPI都放在其次。

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被问开盘价预估多少，虎哥回答预估五万七八。

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星寰时光今天刚刚亮相、样板间刚做完，虎哥一大早六七点钟去项目拍视频，见到营销负责人，判断开发商确实挺用心的

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望京还有比较沉重的历史包袱，曾经的火热心理担子还没卸下；目前价格较峰值维持在约75%左右，虎哥认为下调比例还不够，望京离底部可能还有点距离。

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800万买房要买个好房子，地铁、教育、产业、商业、医疗得基本平衡，按这个考量隅东序是非常重要的选择；隅东序127平现在单价六万多，之前一直顶在七万多以上，现在见六了，而且是15层好楼房不是破楼房。

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未来元著破发概率很低：西红门东这个地块/板块属于比较成熟、发展落地比较好的，除了19号线（还需时间，大兴区区长前两天都讲了要求"十五五"期间落地，已在计划当中）其他事基本没问题——学校、商业、整个项目建设预期基本都有。

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