星寰时代均价约5.1万，星寰时光均价约5.7万，但星寰时代位置还是差。

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星寰时光今天刚刚亮相，在昌平朱辛庄地铁站西边，开发商未来城是昌平本地公司；用商业、写字楼酒店天然隔开朱辛庄高架地铁的噪音；房源不多共322套房；预算700万左右找改善，星寰时光绝对吊打之前的越秀星樾、时光之境、环宇未来等，127平在这个区域就是No.1。

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星寰时光所在的朱辛庄是大名鼎鼎的地铁8号线与昌平线交汇点，旁边就是小米产业园原来所在区域。

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朱辛庄项目叫星寰时光，今天上午专门去看了四个样板间，价格预期五万五到六万之间。

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哪些地方能涨需要满足四个条件：第一条是第四代新房；不是第四代新房想躺赢很难，当然价格有绝对优势也可以，但因为地价不会涨。

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森与天成最大的优点是地铁上盖，但有地铁的房子也不少（比如亦庄国贤府就是地铁房）；它的短板是户型，开发商做了些年头但这房子户型不那么给力，很多人位置上能接受，一进样板间认真琢磨就说服不了，尤其男生觉得还行、老婆一看破户型就不买。

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第二个条件是有轨道；没有轨道的区域建议大家都别碰，没轨道的房子就是撞运气，宋庄能不能撞上运气不知道，但自己绝不会碰、也不建议粉丝碰没有轨道的项目。

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湖映天青开盘卖了290多套，现在有清退房，去看房还是会接待

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在两个纠结的项目（如星寰时光与其他楼盘）同时两边下定金，虽实实在在有成本，但重大好处是等真到现房一年之后心里有底；这是让开发商让渡可能性、让买房人拥有决策权的制度安排。

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现房销售制度推出，整体房价不太可能涨；但现在市面上能买到的第四代好房子就那么几个，正好卡在828新政这个时点，政策一调整对这几个盘就是大利好，反倒成为促进成交甚至提价的契机。

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现房销售政策跟当年的限竞房类似，一定会让开发商未来建设的房子产品质量有一定程度的缩水：缩水多少不知道、凭良心、搞不清，每个项目建设的包工头、标准、周期不同，没法一概而论。用笔打比方：同一支笔能卖10块钱和只能卖6块钱，做出来的产品质量一定有差别。

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存量开发商会先取得销售势头之后再吸收（收回优惠），尤其国央企要向公司交代业绩；未来相当长时间没有市场供应，操盘手要留房子保业绩，让房子卖慢一点还能被领导接受的方式就是涨价。

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9月20日当周北京几乎不管什么位置的新盘都卖得动，因为产品都不错；现房销售制度出来后大家清楚供应量会迅速萎缩。房子不像手机能流水线量产，盖房真得花两年多时间。

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针对'现房销售细则对开发商让利是不是很大'的说法，虎哥认为完全说反了：这个细则是对开发商手脚的严重捆绑，非常严厉，看不出任何重新卖地的意思

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北京这次现房销售细则落地，对二手房没有任何利好。如果希望细则落地能对二手房价有什么托举，基本上没有。

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这次北京细则出来，预售之前只交定金，定金才1%，这对开发商来讲压力非常非常大，又给开发商狠狠地上了一道紧箍咒。

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没有生物医药基地附近的研究报告；对一个板块做深入研究，它的信息量要够大、市场覆盖要够多，生物医药基地还不具备

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小面积追求性价比时难免放弃面宽、面积、功能，但做到最大面积的一定是做到完美、极致、最好的；明天看星寰时光先看128，买不买放一边，一定要看他最好的做成什么样，那代表他的高度。

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回应弹幕追问是否会有新政，虎哥直接判断：应该不会有新政。

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石景山首钢园最主要的明星楼盘就是璟瑞长安，位置在首钢大跳台（谷爱凌夺冠处）附近，是石景山很棒的第四代住宅。

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封顶是封顶——开发商干一年多就能封顶；竣工备案是干完了、收摊了，竣工备案得两年多。

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竣工备案是官方说可以竣工了、可以备案了；收房是你签字拿走，完全不一样，一个是政府做的事一个是你做的事；在这件事上买房人没有主动权，政府说可以竣工备案了就得交钱去；判断依据是政府给开发商的竣工备案正式文件，而不是自己认为能否收房

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三代房子没有问题，但一定要有轨道、产品得能打；第三代住宅只要周边没有第四代住宅就够能打，比如隅东序、朝阳万不用跟第四代强盘PK，直接对手是云筑、朝阳和煦，吊打他们没有问题。

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虽然第十一批供应延迟土地是坏事，但它只是一个个案，算不上对房地产有什么整体影响。

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第十一批土地供应延迟了两个项目：丰台越格庄项目推迟（影响比歇甲湾低容积率项目更大）；显然是现房销售制度造成的、被迫的调整，因为不调可能卖不出去。

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对比数据：望京价格较峰值约在75%左右，亦庄河西比它跌得更惨、还要再低三到五个点，所以亦庄河西更接近底部；望京离底部可能还有点距离。

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制度虽留了一点例外和灵活处理空间，但通读全文判断就是不给开发商留口子：8月28日之前没拿到预售许可证就收不着按揭款；没拿到规划许可就不能销售，必须等房子封顶之后才能卖；想收定金不许超过1%。

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别看明天是中秋节，今晚北京至少一半开发商在加班，研究细则落地后中秋、十一、金九银十怎么安排，价格怎么定、收不收钱、首付全款给什么折扣。

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被问朗月和风（晓月和风）能否保值，虎哥直接答不能，因为开盘开得稀碎。

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弹幕问绿城项目进展如何、是否执行新政，虎哥回答100%执行新政，并称自己说的就是折扣之后的事（价格已含折扣）。

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很认真地建议先卖再买；你到现在可能都不能确定你那套房子能卖出多少钱，这个事不能确定的话，对你未来做决策的干扰是非常大的。

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老破小不主宰整体市场，是被动承担市场变化的，因为产品不具优越性，无法左右市场变化；整体市场涨它后涨，整体市场跌它先跌

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回答'老破小是多少年的房子'：三个字都是相对概念，就像比谁大谁就老，没有国家规定从哪一年开始算

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老破小涨过、曾有一段时间涨得挺快，但都是商品房涨完了，发现老破小位置也还行、跟着涨点，从来都是被动涨价；市场往下滑的时候它们也起不来

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五环里有老破小、不缺钱、全款买完新房的，建议卖掉；老破小历史上是被动涨价，从来没有主动引领市场上涨

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招商在玖树满和旁边拿地，就是因为玖树满和卖得好、在旁边拿地容易做好；西红门东大家扎堆，是前面有人做得好；东小口建发、越秀抢地，是因为之前北京城建龙樾海序做得好。

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裕中东里、裕中西里是北京比较坚挺的房子：房子面积虽小但足够支撑三口之家念书，作为学区房面积合适、位置合适；最惨的时候从15万降到12万也挺住了

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西二旗有13号线，可考虑霍营、回龙观；西黄村在6号线。500万最合适的是瑞文里90平但已卖完；建议退而求其次考虑璟瑞长安小面积（第四代住宅），保住西黄村通勤。到西二旗买房500万不够，俩都满足不可能。

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回应弹幕问地产股连涨、贴息会不会落地，明确贴息这件事不归北京管，别瞎猜。

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虎哥解释为什么天天在直播里总结各项目开盘价格和去化数据：开盘卖的稀碎你还觉得他不错，就容易掉坑里；项目之间都有关联。

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虎哥对这两个盘一贯比较消极，比龙樾璟序更危险，因为真没地铁；龙樾璟序好歹还有11号线2027年的预期。宋庄不需要地铁（艺术家不上班、通勤需求弱），但普通购房者需要——现在北京没有地铁的房子卖谁去？买了二手又转给谁？

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细则对开发商极其严苛，对买房人留下了比较多的buff，安全垫稍微多了一点；判断当下全北京有一半开发商正在开会研讨怎么解决问题。

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交通、生活环境、产业的未来、画大饼，北京隅东序完胜；金茂满昱定位改善、最小面积116平，唯一能赢的只有北京中学。开盘开得稀碎，价格、位置都不对。

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长安悦玺144户型确实还可以；如果说有缺点，是做得稍微简单了一点，因为它是实景（没有样板间），看起来不如样板间的房子那么美轮美奂。

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中海学府里开盘较晚、长安悦玺开的早；从产品维度看，中海做的产品没那么细致，长安悦玺的产品比学府里更细致。学府里代理商当时就承认自己产品比悦玺没优势甚至还是劣势；从后来的数据表现看，长安悦玺市场表现明显更好。此外建发现在依然是北京顶流的开发商，建发与"月秀"（转写音）合作的新盘也快亮相了。

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阳光上东密度有点大、房子稍微早了一点，五六年前有一批网红租房很热；后面酒仙桥新楼盘出来后整个地块热度提升了；相比酒仙桥的老破小，阳光上东算次新房

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阳光上东上个月房价还有所增长，现在七万出头；最好的价格大概在九万多，比顶端大概下滑了25%；对比裕中西里比最好时跌20%、亦庄核心跌了35%，阳光上东这个幅度还可以

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隅东序的价格有点调整：17号楼15层的127平，现在单价六万六，虎哥手里有最新特价房数据。

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顺义青雲国樾在75平面积段做实现了两个卫生间；其营销总坦言其实不太想做两个卫生间，觉得花钱多成本高，好在青雲国樾不太在乎；北清润府就没这么干，因为卫生间投入多成本高不赚钱，说明开发商对价格和利润很敏感。

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青雲国樾位置在花梨坎地铁站西边，虎哥前天刚去看过；户型从70多平到120多平，设计思路被星寰时光、星寰时代、北清润府等采纳，卖得也好

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