龙樾璟序大概率跟海序一样憋涨价，绝不会降价——开盘卖这么火，降价是自己抽自己嘴巴，宁可再熬你三年。（转写'农业景区/龙业景需'）

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位置、交通、城市界面都有硬伤，虎哥低看一眼、不建议接手，也不觉得比璟瑞长安好；但上周开盘卖爆，根本原因是供给紧缩预期——卖一套少一套，买房人用真金白银投票。

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弹幕问"西越经验"值不值得买，虎哥直接回答：不值得。

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该项目是标标准准的第三代住宅，好在它这一圈（丰台大瓦窑）也只有第三代住宅，周边有和风九里、西贤府等，靠价格能打。

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被问上海出台限制好房子扩容的消息，虎哥称暂时没听说，但明确表态：好房子扩容这件事不是个好政策，如果真出了也不是个好政策，没有道理去遏制创新。

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北京现在有些板块比较有确定性，有上涨的机会，上涨的路径都已经比较清楚，甚至有躺赚的机会——这是828新政出来之后看得见的市场动向。

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未来元著、北京国贤府等最近拿到证的新盘政策相对宽松，8月28号之前收钱卖房什么都能干，他们几乎必定会把价格作为武器，敢卖相对高价；开发商逻辑是现在有证的房子不挣钱，以后全面现房销售利润从哪找。

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这次细则主要是呼应828，本身是严苛政策、捆住开发商手脚，此时马上拿出对买房人的利好对冲没有太大必要，所以不觉得930之前会出其他政策。

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9月份前23天（今天24号）北京网签了12,000多套，具体12,235套，这个数据很好，9月份二手房成交很活跃。成交的活跃说明市场上买卖双方活跃度很好，所以没卖房的人强烈建议认认真真去卖房。

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如果四季度北京土地供应萎缩，说明开发商明年日子不太好；届时现北京市场第四代住宅会非常抢手，而还没卖出去的第三代住宅恐怕就有点艰难。

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有观众坚称生物医药基地是'潜在的热点'、热起来就追不上，虎哥明确表示没有被说服；是不是热点不是个人说了算，比它热的地方多好多

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虎哥判断说完颜议是业内资深人士，越资深的越愿意炫耀专业知识，但老百姓买房比较感性，感性之余老百姓的钱还是很聪明的；湖映天青在中海玖树满和非常成功的基础上卖得很好，说明所谓'太密集'的质疑不成立

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昌平东小口之前北京城建龙樾海序卖得很火，旁边建发新项目地价跟着疯涨；现在市场热度保证下它应该也差不了，因为地价涨。

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未来元著马上开盘，大概率周日（约27号）开盘，就算推迟也在十一之前；价格大概在5.5万左右。它属于基本可以躺赢的房子，因为相比现房销售新政之后的期房，它有竞争优势。

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未来元著位置好，下沉庭院旁边就是地铁入口，在北京没有几个那么漂亮的地铁入口；对比一般地铁上盖项目都没有'从地铁口出来直接进小区'的感觉，这是不可复制的资源。

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通州九棵树地铁站旁招商湖映天青，因旁边中海玖树满和今年春天小阳春卖超火（中海近年少见日光盘），招商在旁边拿地地价涨了7000块，过去三年没见过；而且湖映天青地价贵了7000还卖得不错，几乎就是今年的北京楼市神话。

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88新政之后问未来涨幅的粉丝，手里花溪云锦和玖树满和各一套，虎哥判断买对了；这两个项目卖得好，放在今天开发商一定会想涨价

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买房这件事几乎可以在一个周末搞定（只要决心足够大，顶多一个礼拜），可卖房从来不可能一个月以内搞定。买房体验舒爽、所有人都把你当上帝，卖房所有人包括中介都来找你砍价，时间拉得也长。

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虎哥自述做事都有逻辑，所有逻辑基于事实来，事实要通过不断收集信息、积累事实、综合得出结论，还需验证。

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买房想赚钱，就是你家邻居卖出高价了；要观察北京土地市场——凡是地价上涨的区域，就一定是你房价能上涨的区域。

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买房做重大财务决策，要做的事情就是寻找大概率成功的机会；小概率有没有可能成功？那没法聊了。也要知道没有100%的保证、没有100%的安全。

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宏观层面二手房今年就是横盘，基本不会涨；具体某套房子有没有涨的可能可以单独参谋

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云筑毕竟是第一代产品，而且是市场最好的时候、价格高点那会卖的，卖七万多；现在云筑一期基本没什么房了，区域里主要就是隅东序，还有几百套、二三百套。

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亦庄另一号称四代宅的项目比较偏、在亦庄路东；国贤府虽号称亦庄但在瀛海，不少亦庄人民认为河西跟瀛海不一样；从瀛海到京东上班时间挺长，从招商序到亦庄上班再怎么堵车半小时以内肯定到——这就是产业和人群的差别

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亦庄国贤府在8号线最南端的瀛海地铁站，开盘总共600套房、卖了500多套，非常热；虎哥公司就在亦庄，对这个项目更熟

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上个礼拜（9月20日当周）开盘就卖了400多套，80%清了，是市场上比较大家认可的项目。

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亦庄国贤府旁边还有一块待出让地块，很多人不知道这个优点；这块地如果出来，就会直接把国贤府的价格推上去。

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第四个板块项目是亦庄'火焰府'（结合01:13:23弹幕'亦庄国贤府'推断为亦庄国贤府系），刚刚上周日开盘，开盘就卖了好几百套、五百多套，几乎快清了。

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亦庄金茂府2023年上半年最贵时月均成交价7.8万，现在5.2万；旁边的万科金域东郡最高8万、现在4.8万，快六折了——跌到这个程度还没到底就没天理了。

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亦庄河西不能说没地铁，有T1线；基本该有的东西都有了——学校、商业，包括南海子公园都是下大力气花大钱的；昨天专门针对亦庄河西做了分析研究，包括人大附中落地、南海子公园、同仁医院门诊楼、京东等对这些地方的影响。

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京三最著名的是顶层跃层，240平一层、两层加起来480平一起卖，卖得倍儿火，京东就有高级副总裁在那买过；现在价格从七万五降到了五万出头；京三不是第四代住宅，卖的时候是市场最热最顶的时候

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第四代房不会'改革不出了'，以后都是第四代房；但资金成本提高也是成本提高，大家担心的是开发商因成本提高而偷工减料。

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亦庄这俩盘一个东边一个西边，西边是亦庄国贤府，东边是北京润府；国贤府开盘卖了四百多套；北京润府总共1300多套房，两年多时间已经签约1100多套，团队相当猛。

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以往会所最后都黄了的原因：一是设置不对，会所离居住区太远没人用；二是会所必须有经营能力（咖啡馆、饭馆、健身房甚至小卖部），有收益才能长期运转；只当销售道具，房子卖一回就再没收益，维持不下去。

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所谓三千平、五千平会所，越大经营越难；比如200平的饭馆，每天中午一顿大饭局基本就能赚钱，小点还好运转。

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很多人不知道自己真正关心什么，其实最关心的就一件：自家二手房能不能涨点价。直接抛结论：不能。想靠全北京市场变好导致你家那套房子变好，基本上没戏。

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北京的房子有800多万套，问'北京的房子往后能不能跌'没法整体回答，因为不可能拥有800多万套，一定有跌的也一定有涨的

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第一，非第四代新房不考虑，除非价格极其诱人、达到"七七法则"的要求；第二，一定要有轨道，北京轨道运营里程已900多公里，现在年轻人都坐地铁、懒得开车，没轨道的房子以后卖给谁；第三，老百姓的口碑就是销量，销量就是口碑。

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北京能见得到的70多平三居室就那么几个：星寰时代（设计师此前做的项目）、北清润府、顺义的青雲国樾，虎哥和星寰时光设计师都看过这几家。

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任何项目如果开盘离预期差得远，这个盘一定完了；开盘卖不好说明老百姓对首开价格不认，原因可能是交通、产业、配套、产品、得房率不行，但归集到一点就是不买，改不了了，只能乖乖降价。这是北京现在新盘项目的典型特点。

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全国落实现房销售需要各地出细则，北京这次的细则四字评价就是"极其严苛"，很多开发商基本就很惨了。细则基本能堵的地方全堵住了，没给开发商留余地。

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如果北京现房销售细则有新信息，就是'极致的严苛'，对开发商真的很严格，连虎哥都觉得有点意外，开发商日子不好过

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虎哥通读细则后判断北京落地细则“极其严苛”，是严格执行现房销售制度政策的导向，思路非常清楚。

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北京活着的装修公司不多：东易日盛（装饰上市第一股）后来黄了欠一屁股债、公司全卖；号称雷军聊两次天打通任督二脉的爱空间也黄了；实创装修'2万8千8装修搬回家'黄了；龙发、轻舟等当年北京十大装修公司现在基本见不着。叶志峰、全包圆相对稳健。虎哥称当年在搜狐当副总裁兼焦点CEO时与很多装修公司打过交道。

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现房销售制度这次北京出的细则，对比此前武汉的版本，严苛程度高得多。

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回应弹幕问隅西颂现在能不能买、多少钱：现在的价格其实已经比嘉棠雅序还便宜了，六万五左右。

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30岁以下更关注77平、90平这个价格段：北清润府三四百万上车，首付15%约五六十万，月供八九千就够了；星寰时光体量小，去那边逻辑就是挑好的、挑更能满足居住需求的。

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业内小经理们判断，70-90平小户型范围内北清润府做得略好：77平没有非做两个卫生间，因为77平多是两人住，双卫没必要，实用性更强、收纳空间做得更好；90平段主要胜在控总价逻辑。

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虎哥当天专门去了北清润府，房子卖得不错；尤其推荐128平的四面宽，不到700万，全小区只有两栋楼有这个128平的楼王，占小区最好的风景。

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北清润府虽是华润项目，但有40%股份是未来城，是股东关系；北清润府营销总跟去看星寰时光127平，亲口说"这127做的有点东西"；北清润府128做四面宽、南向12米多面宽，星寰时光127做三面宽，整体设计尤其地砖块打砖错落摆开、勾缝非常细致，俩营销总在地砖前研究半天。

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