现房销售制度是住建部/自然资源部/金融总局中央层面出的，不是地方出的。目的是控风险（防烂尾/防系统性风险），不是通过房地产造富。国家在搞新旧动能转换、高科技/出

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有人说等两年再买，但时间是成本。虎哥举例：给一个亿让你住十平米平房一年都不会干，因为人生有限。已买新房的人早住早享受，不要觉得买早了亏。等待就是岁月蹉跎。

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现在市场就是掐尖——供应量减少，仅有的需求一定挑最好的。星耀未来位置较差，和未来之境差距大。强烈建议未来之境。没有地铁的第三代住宅再便宜也吸引不了人。

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汇制里在沙河高教园紧东头，离地铁站约四公里。市场最好时开盘卖五万，现在三万五都卖不动。第三代住宅里都算差的，位置不行。

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由于市政建设速度放慢（土地财政削弱），部分区域尤其是不在轨道区域的房子还有下降压力。通州/大兴/昌平相对偏的二手房有向下压力。燕房线恐怕会停滞。

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王四营四个项目：保利锦上（已没房）、融创长江一号（剩200多套）、中绿东岳府（剩100多套），加起来不到400套，每月卖30套，十个月即没。5万多单价，现房制度

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现房销售后得房率不会降，第四代住宅的得房率标准已经上去了就不会下来。产品不会往回退。各区住建委批得松紧不一，海淀批得比较紧。

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现房制度使开发商从拿地到销售至少增加一年（1月拿地→次年7月才能卖），未来15个月北京市场无新房供应。供给急剧减少、需求不变→新房价格必然上涨。用'加油站油罐车

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①开发商资金门槛大增→市场寡头化，民企出局；②创新精神急剧下降→产品同质化抄抄抄；③房企裁员（不需要抢速度了）；④上下游同步收缩（广告/自媒体洗牌）；⑤土地财政

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1994年中国建立商品房预售制度，开发商拿到25%资金即可开卖，用有限资金迅速推动城镇化。但以恒大为代表的开发商杠杆越加越长，2020年三道红线踩刹车后爆雷烂尾

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2025年至今北京每卖10套新房有8套是第四代住宅，得房率90%+（100平得90平使用面积），户型更优（69平做三居）。第三代住宅75%得房率根本打不过。现房

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张淑琴买的朝堂来源（长短眼）赚大了——今年22号线全线贯通，整条沿线唯一新盘第四代住宅就是朝堂来源。独占22号线轨道交通利好。隔壁楼面地价暴涨7400块。第四代

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顺义刚需首选青年ONE序（15号线首发站俸伯站）；刚改选青雲国樾（祥云小镇边上后沙峪）；豪宅看北京润园/诺德悦墅。本地人不看地铁边可看龙湖宸翰/芳华里。龙湖宸翰卖

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龙樾璟序是石景山市场最新的最后一个第四代住宅，78/88/98平户型做得不错。缺点是临街、临广宁路、离地铁远、周围城市界面一般。现房制度下加分了——27年以前最

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全场核心解读828新政（三部门联合发文全国推进现房销售+贷款可展期40年）：这是98房改以来最重要制度变革之一，开发商资金成本每平米+3000元、2027年全年北京基本无新盘供应；供需剪刀差下四代宅（

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虎哥写了14页研究报告拆解。北延昌平负责已开工，南延大兴负责因资金偏慢但服务明确（西红门、大兴经开区、团河、连接R4线），方案被市里和发改委肯定。剩余10%风险

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现房销售过渡期约两年，土地出让到现房上市的链条出现断档：地要拍、楼要盖完才能卖，2027年全年北京基本没有新盘入市，存量盘卖一套少一套。

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贷款从30年可展到40年，百万贷款月供省约600元，资金量提高直接放大购买力。这是与现房销售同步出的需求端政策，一收一放形成组合拳。

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2026年8月28日住建部协同自然资源部、金融监管总局三部门联合发文，在全国范围内推进现房销售。这不是普通调控，而是基本制度的建立——期房时代走向终结，以后基本

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一千万预算绝对买新房，正好是紫金城语的买价；普悦小户型没了。御分一千万在窗口期还下不了决心，以后也买不着了——四代宅卖一套少一套。

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新政核心作用在新房供应端收缩，二手房压力一直都有但逻辑独立，不会因为现房销售直接大涨或大跌。

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北京现在每月卖两三千套、越卖越少（供给下降）；40年贷款让能买的人资金量提高（需求提升）。供给下降需求提升的结果就是价格上涨，石油运不过来需求没变价格照样涨是一

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2026年市场验证：全北京卖出去的房子80%是第四代住宅，第三代住宅根本打不过。国贤府Park、北清润府、亦庄国贤府都是四代宅，都是过去一年半入市，卖着卖着就没

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不是看预售许可证而是看规划许可证：拿了规划证但没领预售证的存量项目如何适用新政还没有细则，但虎哥判断一刀切趋势会适用。利泽、万全寺连夜抢领预售证，就是为了绕开新

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现房销售让产品反馈周期从三个月拉长到两三年：台板住宅三个月就有市场反馈可以调整，现房要两三年后才能卖才能收钱，没有反馈开发商胆子就越来越小，不敢创新不敢越雷池一

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供给下降而需求上升时价格一定上涨，这是经济学最简单最直白的规律。虎哥原话：我的话就放在这，未来半年到一年四代宅逐步涨价，这是一定的。

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中国演出市场不怎么样，但郭德纲的德云社门票照样难抢。北京市场整体房价想上涨很难，但第四代住宅确实要再上涨了——因为它稀缺，政策直接人为造成了它的稀缺，你没脾气。

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现房政策导致未来很长时间供应量萎缩，眼下正在卖的楼盘（湖映天青、未来元著、亦庄国贤府、北清润府、青年ONE序、金茂满昱）反而是政策受益者——成本上涨传导到价格需要时

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青年ONE序定价36000、真实成交约3万；万全寺地块定价12万、真实成交10-11万。北京新盘备案价和真实成交价普遍有差距，购房者先管产品好不好、生活方式往哪个方

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现房销售全国推进后，能建东域服这类准现房是现房销售样本；明年小阳春的市场反应（量价、开盘去化）是判断政策实际效果的关键观察窗口。

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航空人命关天所以波音极度保守，卫星打到天上就按既定轨道转、该挣的钱就赚到了，所以马斯克玩命创新。现房销售后开发商的反射弧变长，从SpaceX式的激进创新转向波音

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过去20年开发商大发横财的关键是期房制度：拿地抵押贷款、预售回款、滚动开发，一分钱本金撬动整个项目。改成现房销售后，开发商必须自有资金把楼盖完才能卖，资金成本每

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恒大董事长许家印被判无期徒刑，以此事件为标记，民营开发商高杠杆扩张的时代正式画上句号，行业出清进入尾声。

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核心讲透通州为什么火（十年千亿投资+双限购解除，本质是放开+放水两招），用地铁+四代宅+卖得快+旁边有地托举四条件筛出宝山、花乡、西红门东三大躺赢板块；另给出湖映天青入手价位、商住坚决脱手等判断。

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九树漫河578套、3个月网签超90%、单价5万1四代宅；北边湖映天青地块拿地价贵了7300元/平，招商抢地等于给九树漫河业主抬轿。四条件：①地铁附近②第四代住宅

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西红门东从6万6一路跌到5万出头已触底反弹，是'跌不到那份上'的安全；北神树价格憋着没动（16万不到），旁边还有新地预期，弹性大。养老、求稳选西红门东；博上涨选

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①宝山：海辰元境网签70%+、御海月50-60%，一分钱没降（8.3万/8.55万），旁边还有三块地；②花乡：嘉唐雅叙6月开盘7万已卖一半多，旁边花香02/03

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把'通州北关'换成北京任何位置答案都一样：商住流动性差、政策十年不待见。真来一波阳光'能给它晒也给晒蔫了'。商住不是别碰的问题，是赶紧脱手的问题。

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金隅深耕土桥多年被招商抬价27%仍坚决拿下，说明本地开发商决心大；北京今年溢价超20%的地块全北京就三四个、通州占俩。定价推演：湖映天青拿地价贵九树漫河7300

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通州土桥溢价27%、湖映天青楼面价涨7000确实涨了，但全北京看仍是极少数点位；北京连跌三年，不可能出了十来块好地就全涨，还得有时间，'是缓则圆'。要买就挑这些

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放开=双限购取消、外地人一年社保随便买、四代宅阳台能圈进屋政策松绑；放水=每年一千亿固定资产投资砸进副中心，城投公司能借到钱搞基建。左手放开右手放水，市场立刻就

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副中心每年砸一千亿，为控房价2015年搞双限购（北京5年社保+通州3年社保），执行约八年；期间中海华润不去、小开发商产品差。2024年2月解限购后招商璀璨公园、

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8月7号新政后两周市场热度明显提升；8月前24天北京网签已9500套，剩一周按五六千套计全月约1.4万套，去年同期1.3万；链家到23号已成交6000套；北京二

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千万级买家都是中产，特别怕损失，容易犯的错是向低对标——跟着五百万的人挑便宜，资产必然贬值；应该向上一档对标（一千万跟两千万学，一个亿跟马云学）。海淀宝山海城云

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准现房捡漏三条铁律：一要有轨道（王四营7号线、大瓦窑14号线）；二要服购多的便宜——小区已卖70%房源，现在进场价是前面70%买家的7折；典型如石景山长安悦玺网

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保值看'向下的安全'：东小口是典型——澳海明月、奥森春晓当年6万多，如今龙樾海叙5万5开盘卖光，买在低点就有厚安全垫；增值看'向上的力量'：亦庄国贤府旁边火箭大

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前两年新地块地价更低、开发商低价倾销抢客叫'背刺'；现在地价上涨，典型九棵树：招商蛇口九叔满河2万出头拿地，后来同板块3万出头再拿，地价涨7000块，老业主乐疯

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排卡约300组对600多套房不算火，服务态度被吐槽；但房子本身不错——定制式装修是亮点（厨房台面高低可定制）；隔壁北清橡树湾卖6万2，北清润府75平4万4-4万

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行为经济学沉没成本：十年前500万买的房子今天卖700万，不叫赚200万——只看今天能卖720你卖700就是亏20万；决策应'目光短浅，活在当下'（不为过去纠结

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房票是拆迁补偿新方式：现金100万 vs 房票108万（溢价引导买房），上海2024年金山区、奉贤区试点到2026全面推进，部分项目70%拆迁户领房票；天津东丽

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